【年末調整】従業員が住宅ローンを借換えてるかを見分ける方法

年末調整の時に、住宅ローンを借換えたかどうか判断がつきません。
見分ける方法はありますか?

結論:住宅借入金特別控除申告書の「居住開始年月日」と住宅ローンの「償還開始期間」を見ればわかります。

目次

従業員が住宅ローンを借換えてるかどうかの見分け方

年末調整の時に住宅借入金特別控除申告書を見て従業員が住宅ローンを立て替えているかどうかは住宅ローンの「償還開始期間」と「居住開始年月日」を見ればわかります。

見方は下記の通りです。

借入金残高証明書

住宅借入金等特別控除控除申告書

住宅借入金等特別控除控除申告書

赤枠で囲っている年月日をご覧ください。
「借入金残高証明書の償還開始期間」と「住宅借入金等特別控除控除申告書の居住年月日」が違いますよね。

この2つの年月日が違うと、従業員は住宅ローンを借換えをしています。

なぜかと言うと、住宅借入金等特別控除控除申告書の居住年月日は、住宅ローンを組んで買った年が印字されているのに対し、借入金残高証明書の償還期間違うというのは、借換えを行った証拠になるからです。

償還期間が新しい場合は、必ずローンを借換えが行われています。
本人が申告している金額が間違っている可能性があるので、すぐに借換え直前のローン残高を本人に確認しましょう。

住宅ローンを借換えたときの年末調整計算方法

住宅ローンの借換え計算を知らない方はこの後も読み進めてください。

住宅ローンの借換えを行った人の計算は住宅ローンの年末残高をそのまま使うわけではありません。

下記の計算式に当てはめます。

A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

(1) A≧Bの場合
対象額=C
(2) A<Bの場合
対象額=C×A/B

つまり、新ローンの残高が旧ローンより少ない場合は、新ローンの年末残高。
新ローンの残高が旧ローンより大きい場合は、「新ローンの年末残高×借換え直後の残高÷新ローンの借換えた時の残高」で計算するということです。

例えば

例1
(A)借換え時の旧ローンの残高 ≧ (B)新ローンの借入時の金額

(A)旧ローン借換え時の残高 ¥2,000,000​
(B)新ローン借入時の金額 ¥1,500,000​
(C)新ローンの年末残高   ¥1,000,000

住宅借入金特別控除申告書に記入する額=¥1,000,000

例2
(A)借換え時の旧ローンの残高 < (B)新ローンの借入時の金額

(A)旧ローン借換え時の残高 ¥1,500,000
(B)新ローン借入時の金額 ¥2,000,000
(C)新ローンの年末残高   ¥1,800,000

住宅借入金特別控除申告書に記入する額
¥1,800,000×¥1,500,000÷¥2,000,000=¥1,350,000​

このように年末残高を計算しましょう。

住宅ローン借換えを発見した時に必要な書類

年末調整をチェックしている時に、住宅ローン借換えを発見した場合、借換え直前の旧ローン残高を知る必要があります。
メールや口頭でも構いませんが、できれば下記のいずれかの書類を従業員から取り寄せてください。

  • 旧ローンの返済表の写し​
  • 新ローン契約時の旧ローンの残高証明書の写し​
  • その他借換え直前の旧ローン残高がわかるもの

金額に誤りがあるとミスの原因になりますので、証拠書類を確認したうえで計算するようにしましょう。

住宅ローンの借換え計算を行った場合の注意点

上記のように計算するのとともに2つ注意点があります。

  1. 一度借換えを行った人で(2)に当てはまる人は、毎年(2)の計算で年末調整を行う。
  2. 連帯債務者がいる場合は借換え計算をした後に按分率をかけて計算する。

1点目は、一度借換えを行った人の計算は、上記の計算で毎年行うということ。

この例で言うと(C)の年末残高が毎年変わり、計算は同じ公式に当てはめます。
ですので、借換えを行った従業員には、毎年この計算式で計算するよう連絡しておいた方がよいでしょう。

2点目が、連帯債務者がいる場合は、借換え計算後に按分比率をかけるということです。

連帯債務とは下記のような記述がある場合の事を言います。

この例だと、19,750,000円÷39,500,000円で「0.5」となるので、債務割合は50%となります。

つまり、住宅ローンの借換えがあり、連帯債務もある場合は、「借換え計算後の結果×50%」が年末調整の住宅ローン控除で計算で使われる金額ということです。

まとめ

住宅ローン控除は税金が最も節税になる控除です。
税務調査が入ると住宅ローンの処理は狙われることも多いところになります。

まず書類を見て「住宅ローンを借換えしていないか」チェックしましょう。

借換えていたら、借換え直後の残高を聞き、計算をするという流れにまります。

以上、担当者様のお役に立てると幸いです。

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管理人:キタ コウタロウ
社会保険労務士・Webライター
きた社労士事務所代表
給与計算や社会保険業務などの労務業務を10年経験。その後、社労士として独立。人事労務コンサルのほか、Webメディアの執筆・監修に力を入れている労務の専門家。
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